Erleichterte Beschlussfassung in der Wohnungseigentümergemeinschaft für privilegierte bauliche Veränderungen

Um den baulichen Zustand von Wohnungseigentumsanlagen leichter verbessern zu können und an sich ändernde Gebrauchsbedürfnisse der Wohnungseigentümer anpassen zu können, wurden mit der WEG-Reform die §§ 20, 21 WEG neu gefasst. Der Bundesgerichtshof hat in seinen beiden Entscheidungen vom 9. Februar 2024 (V ZR 244/22 und V ZR 33/23) klargestellt, was es im Zusammenhang mit der Neufassung zu beachten gibt.

Sachverhalte

Den Urteilen des Bundesgerichtshofs liegen folgende Sachverhalte zugrunde:

Fall 1, V ZR 244/22: Die Kläger sind Mitglieder der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft (nachstehend „GdWE“), deren Anlage aus einem Vorder- und Hinterhaus besteht. Die Wohneinheiten der Kläger liegen im dritten und vierten Obergeschoss des Hinterhauses, wobei ein Personenaufzug nur für das Vorderhaus vorhanden ist. Deshalb beantragten die nicht gehbehinderten Kläger in der Eigentümerversammlung erfolglos,

• die Verwaltung mit der Planung eines allgemein zugänglichen Personenaufzugs für das Hinterhaus zu beauftragen und
• hilfsweise ihnen auf eigene Kosten die Errichtung eines Außenaufzugs am Hinterhaus als Zugang für Menschen mit Behinderungen zu gestatten.

Nachdem die Kläger mit ihrer Klage auf gerichtliche Ersetzung des Beschlusses über die Errichtung des besagten Aufzuges vor dem Amtsgericht ohne Erfolg blieben, entschied das Landgericht, dass auf Verlangen der Kläger beschlossen ist, dass am Hinterhaus auf der zum Innenhof gelegenen Seite ein Personenaufzug zu errichten ist. Die daraufhin eingereichte Revision der beklagten GdWE blieb vor dem Bundesgerichtshof ohne Erfolg.

Fall 2, V ZR 33/23: Erneut sind die Kläger Mitglieder der beklagten GdWE. In der Eigentümerversammlung wurde auf Antrag der Streithelferin, die ebenfalls Mitglied der GdWE ist, beschlossen, ihr eine privilegierte Maßnahme gemäß § 20 Abs. 2 WEG zu gestatten: Demzufolge durfte die Streithelferin auf der Rückseite des Gebäudes

• eine Rampe als barrierefreien Zugang sowie
• eine etwa 65 cm aufzuschüttende Terrasse errichten,
• das Doppelfenster im Wohnzimmer durch eine verschließbare Tür ersetzen und
• es darf ggf. ein aus Bodenplatten bestehender Zugang zur Terrasse errichtet werden.

Die Anfechtungsklage der Kläger gegen den Beschluss blieb ohne Erfolg.

Strenge Orientierung an der Systematik von § 20 WEG

In Abkehr von der alten Rechtsprechung, wonach der GdWE die Beschlusskompetenz fehlte, wenn eine bauliche Veränderung nur einzelnen bau- und zahlungswilligen Wohnungseigentümern zur Verfügung stehen sollte und eine solche Veränderung insofern einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer bedurfte, orientiert sich der BGH nunmehr streng an der Systematik des neu gefassten § 20 WEG. Die in § 20 Abs. 1 WEG für alle Fälle baulicher Veränderungen geregelte Beschlusskompetenz hat zur Folge, dass es im Grundsatz nicht darauf ankommt, ob die Wohnungseigentümer die Maßnahme aus eigenem Antrieb beschlossen haben oder in Erfüllung eines Anspruchs gemäß § 20 Abs. 2 oder 3 WEG.

1.Stufe: Anspruch dem Grunde nach

Auf der ersten Prüfungsstufe wird darüber entschieden, ob dem verlangenden Wohnungseigentümer dem Grunde nach ein Anspruch auf bauliche Veränderung zusteht („Ob“).

Voraussetzung hierfür ist nach gem. § 20 Abs. 1 WEG zunächst, dass es sich bei der baulichen Veränderung um eine sogenannte privilegierte Maßnahme gemäß § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 – Nr. 4 WEG handelt. Die bauliche Veränderung muss also

• dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen,
• dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,
• dem Einbruchsschutz oder
• dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen.

Zudem müssen nach § 20 Abs. 4 WEG auch die Grenzen einer zulässigen baulichen Veränderung eingehalten werden; die Maßnahme darf also einerseits keine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage bedingen und andererseits keinen Wohnungseigentümer unbillig benachteiligen.

Ob eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage anzunehmen ist, kann nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände entschieden werden. Nach der Intention des Gesetzgebers liegt eine grundlegende Umgestaltung typischerweise nach dem Regel-Ausnahme-Prinzip nicht vor, wenn eine privilegierte Maßnahme geplant ist. Nur wenn außergewöhnliche Umstände vorliegen, welche die Annahme einer grundlegenden Umgestaltung rechtfertigten, hat der verlangende Eigentümer keinen Anspruch auf bauliche Veränderung. Auf diese Weise kann die vom Gesetzgeber erstrebten Privilegierung gesamtgesellschaftlicher Interessen ausreichend berücksichtigt werden.

Eine unbillige Benachteiligung hingegen setzt voraus, dass die beabsichtigte Maßnahme bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden darf. Dient eine bauliche Veränderung einem der gesetzlich privilegierten Zwecke, bedarf es einer besonders schweren Benachteiligung, wobei wiederrum die Wertentscheidungen des Gesetzgebers aus §§ 20, 21 WEG zu berücksichtigen sind.

Die Beschlussfassung

Sind die Voraussetzungen eines Anspruchs gem. § 20 Abs. 2 WEG erfüllt und werden die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG beachtet, ist die bauliche Veränderung durch die Wohnungseigentümer zu beschließen. Die Beschlussfassung erfolgt aber auch in diesem Fall auf der Grundlage von § 20 Abs. 1 WEG. Denn durch § 20 Abs. 2 und Abs. 3 WEG wird den einzelnen Wohnungseigentümern lediglich ein Anspruch auf Beschlussfassung gewährt, ohne dass eine eigenständige Beschlusskompetenz begründet wird.

Ausnahme bei Unangemessenheit

Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf bauliche Veränderung kann jedoch ausgeschlossen sein, wenn sich die verlangte Maßnahme ausnahmsweise nach den Umständen des konkreten Einzelfalls als unangemessendarstellt. Bei der Prüfung der Angemessenheit ist zu berücksichtigen, dass Nachteile, die typischerweise aufgrund einer privilegierten baulichen Veränderung eintreten, regelmäßig nicht zur Unangemessenheit führen. Erhebliche Nachteile liegen somit meist nur bei außergewöhnlichen baulichen Gegebenheiten vor oder wenn sie aus einem außergewöhnlichen Begehren resultieren, welches sich für die Gesamtheit der Wohnungseigentümer negativ auswirkt. Wäre der verlangende Wohnungseigentümer gehbehindert, müsste die GdWE aber auch erhebliche Nachteile hinnehmen.

Resultieren die Nachteile aus der Art und Weise der konkreten Durchführung der baulichen Veränderung und können diese durch Bedingungen und Auflagen beseitigt oder abgemildert werden, führen die Nachteile nicht zu einer Unangemessenheit.

Der BGH stellt außerdem klar, dass der GdWE die Darlegung eines atypischen Falls obliegt, der zur Unangemessenheit der Maßnahme führt. Erst wenn sie dem nachgekommen ist, hat der den Anspruch geltend machende Wohnungseigentümer nach den Grundsätzen der sekundären Beweislast das Vorbringen der GdWE zu widerlegen.

2. Stufe: Konkrete Durchführung der baulichen Veränderung

Über die Entscheidung der konkreten Durchführung der baulichen Veränderung einschließlich der Ausführungsgestaltung – also über das „Wie“ – können die Wohnungseigentümer gem. § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG insgesamt entscheiden, der verlangende Wohnungseigentümer hat insofern keinen Anspruch.

Es reicht für den Anspruch nach § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG aus, wenn die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften im Rahmen der Beschlussfassung über das „Wie“ der baulichen Veränderung gem. § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG geprüft wird.

Nur wenn feststeht, dass das Begehren in jedem Fall und bei jeder in Betracht kommenden Ausführung gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt, darf der Beschluss gar nicht erst gefasst werden (1. Stufe).

Nutzungen und Kosten der baulichen Veränderung gem. § 21 WEG

Wird einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung gestattet oder diese auf sein Verlangen nach § 20 Abs. 2 WEG durch die GdWE durchgeführt, hat er gem. § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG die Kosten allein zu tragen. Gleichzeitig gebührt nur ihm nach § 21 Abs. 1 Satz 2 WEG die ausschließliche Nutzung, sofern ein ausschließlicher Gebrauch des baulich veränderten Gemeinschaftseigentums möglich ist.

Ist dies nicht möglich, so haben regelmäßig allein diejenigen Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung zu tragen, die sie beschlossen haben und nur ihnen gebühren dann nach § 21 Abs. 3 Satz 2 WEG die Nutzungen.

Sollten sich einzelne Wohnungseigentümer nicht an den Kosten beteiligen, werden sie in der Folge von der Nutzung ausgeschlossen. Später können Nutzungsrechte nur durch nachträgliche Kostenbeteiligung erworben werden, geregelt ist dies in § 21 Abs. 4, Abs. 3 WEG.

Praxishinweis

Für den potenziellen Erwerber einer Wohnung innerhalb einer GdWE ist es somit nicht mehr auf Anhieb, z.B. durch Prüfung der Teilungserklärung, ersichtlich, ob und welche Nutzungsrechte er an den baulichen Anlagen innerhalb des Gemeinschaftseigentums hat. Dementsprechend müssen Erwerber künftig noch vor Vertragsschluss genau die Beschlüsse prüfen und Verwalterinnen und Verwaltern obliegt diesbezüglich eine noch sorgfältigere Aufbewahrungspflicht.